Tapu harcı hesaplama

Tapu harcı, 492 Sayılı Harçlar Kanunu uyarınca taşınmaz devir işlemlerinde tahsil edilen bir vergidir. Satış işlemlerinde alıcı ve satıcı her biri satış bedelinin %2'sini öder; toplam yük bedelinin %4'üdür. Devir bedeli olarak tapuya beyan edilen tutar, taşınmazın emlak vergisi değerinin altında olamaz — aksi hâlde idare aradaki harcı re'sen tahsil eder.

Döner sermaye bedeli, tapu müdürlüğünün hizmet karşılığı alınan ayrı bir ücrettir ve ilçenin yöresel katsayısına göre değişir. İstanbul'da yaklaşık ₺6.182 olan bu tutar, küçük bir ilçede ₺2.534'e kadar düşebilir. HesapBuddy döner sermayeyi ilinize göre doğru hesaplar.

Satış işlemlerinde tapu harcı alıcı ve satıcı her biri için ayrı ayrı %2 olup toplam yük %4'tür. 492 Sayılı Harçlar Kanunu'yla belirlenen bu oran 2026'da değişmemiştir. İpotek tesisinde oran ‰2,27 (binde 2,27); bağış devirlerinde ise devralanın ödeyeceği oran %6,831'dir. Beyan değeri olarak taşınmazın emlak vergisi matrah değerinin altında bir tutar gösterilemez. HesapBuddy satış, bağış ve ipotek türlerini seçerek her seçenek için otomatik hesaplar.

Bir tapu devrinde toplam masraf tapu harcı + döner sermaye bedelinden oluşur. 3.000.000 TL'lik bir satışta alıcı tapu harcı 60.000 TL, döner sermaye (İstanbul) ~6.182 TL olmak üzere alıcı toplamda yaklaşık 66.182 TL öder; satıcı da ayrıca 60.000 TL öder. Konut kredisi kullanılıyorsa ipotek tesisi harcı (‰2,27 × kredi tutarı) da eklenir. HesapBuddy tüm kalemleri birlikte gösterir.

Kat irtifakı (inşaat aşamasındaki bağımsız bölüm) ve kat mülkiyeti (iskanı olan) tapularında aynı tapu harcı oranı uygulanır: alıcı %2, satıcı %2. Ancak kat irtifakı tapularında bankalar ekspertiz değerini daha düşük biçebilir ve konut kredisi tutarı kısıtlanabilir. İskan belgesi olmayan taşınmazlarda DASK poliçesi düzenlenemez, bu da kredi kullanımını engeller.

Arsa tapusu devri de konut satışıyla aynı orana tabidir: alıcı %2, satıcı %2. Beyan edilen değer, arsanın kadastro kayıtlarındaki emlak vergisi matrahının altına düşürülemez. Döner sermaye bedeli arsa işlemlerinde de tahsil edilir. Tarım arazileri ve özel parsel statüsündeki taşınmazlarda farklı düzenlemeler geçerli olabilir — bu durumlar için tapu müdürlüğünden ayrıca teyit alınması gerekir.

Taşınmazın bağış yoluyla devredilmesinde devralan taraf beyan edilen bedelin %6,831'ini tapu harcı olarak öder; devredenin ödeme yükümlülüğü yoktur. Örneğin 1.000.000 TL değer üzerinden bağış harcı 68.310 TL'dir. Beyan değeri taşınmazın emlak vergisi değerinin altında olamaz. Döner sermaye bedeli bağış işlemlerinde de ayrıca tahsil edilir.

Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda tapu harcı ödenmez; yalnızca döner sermaye bedeli tahsil edilir. Mirasçılar veraset ilamı veya noter onaylı vasiyetname ile tapu müdürlüğüne başvurur. Veraset ve intikal vergisi ise tapu harcından bağımsız olarak Vergi Dairesi'ne ayrıca ödenir — bu iki yükümlülük birbirinden farklıdır. HesapBuddy'nin tapu harcı hesaplayıcısında "miras intikali" seçeneğini seçerek sıfır harç sonucunu görebilirsiniz.

Kredi kullanan alıcılar normal tapu harcı (%2) yanında ipotek tesisi harcını da öder: kredi tutarının ‰2,27'si. 2.000.000 TL kredi için ipotek harcı 4.540 TL'dir. Bunlara döner sermaye (ilçeye göre 2.534–6.182 TL), ekspertiz ücreti (2.000–4.000 TL) ve DASK (500–2.500 TL/yıl) eklenir. 3.000.000 TL'lik konut, 2.000.000 TL kredi + İstanbul için alıcının toplam tapu gideri yaklaşık 71.528 TL'dir.

492 Sayılı Harçlar Kanunu'na göre bazı işlemler tapu harcından muaftır. Miras intikali en yaygın muafiyettir. Devlet ve belediye adına yapılan devirler de kapsam dışındadır. Belirli vakıf taşınmazları ve imar barışı düzenlemelerine özgü geçici istisnalar da uygulanabilir. Buna karşın bireysel konut alım-satımlarına yönelik genel bir muafiyet 2026 itibarıyla mevcut değildir.

Evet, yabancı uyruklu alıcılar Türk vatandaşlarıyla aynı tapu harcı oranlarına tabidir: alıcı payı %2, satıcı payı %2. Yabancılara özel ek tapu harcı yoktur. Ancak ek kısıtlamalar geçerlidir: askeri güvenlik bölgelerinde satın alım yapılamaz, bazı ilçelerde yabancı mülkiyeti sınırlıdır ve çevre ile şehircilik izni gerekebilir.

Hayır, ciddi hukuki ve mali risk taşır. Beyan değeri taşınmazın emlak vergisi matrah değerinin altına indirilemez. Düşük beyan tespit edilirse Gelir İdaresi aradaki harcı re'sen tarheder ve vergi ziyaı cezası uygular. 2026'da emlak vergisi matrahlarının önemli ölçüde artmasıyla yasal alt tavan da yükseldi. Düşük beyan aynı zamanda ilerideki değer artış kazancı hesaplamasında da aleyhte sonuç doğurur.

Evet, tapu harcı e-Devlet (turkiye.gov.tr) ve İnteraktif Vergi Dairesi üzerinden online ödenebilir. Alternatif olarak anlaşmalı bankalar (Ziraat, Halk, Vakıfbank dahil) ve vergi daireleri de kabul eder. Ödeme tapu devir randevusundan önce tamamlanmalı; ödeme dekontu randevuya getirilmelidir. Online ödeme sırasında TC kimlik numarası ve taşınmaz bilgilerini eksiksiz girin.

Satış işleminde her iki tarafın: nüfus cüzdanı / kimlik belgesi, güncel fotoğraf (1 adet), tapu senedi fotokopisi ve ödenen tapu harcı ile döner sermaye dekontu gereklidir. Konut kredisi içeren işlemlerde banka temsilcisi randevuya eşlik eder. Yabancı uyrukluların pasaportu ve Türkçe noter onaylı tercümesi aranır. Eksik belge randevunun iptaline yol açar.

Tapu devir işlemi randevu gününde 30–60 dakika içinde tamamlanır. Randevu için e-Devlet veya ALO 181 hattı kullanılabilir. Yoğun dönemlerde (yaz, yılsonları) randevu bekleme süresi 1–3 haftaya çıkabilir. Konut kredisi içeren işlemlerde banka ekspertizi ve onay süreciyle birlikte toplam süreç 7–15 iş günü alabilir.

Tapuya beyan edilen satış değerinin alt tavanı, Belediye'nin belirlediği emlak vergisi matrah değeridir. Bunun altında beyan yapılamaz. 2026'da yeniden değerleme oranlarıyla güncellenen emlak vergisi matrahları önemli ölçüde arttığından eski yıllarda kullanılan düşük beyan değerleri artık mümkün olmayabilir. Tapu müdürlükleri bu değeri TKGM-Belediye entegrasyonu üzerinden otomatik sorgular.

Tapu harcı yasal olarak alıcı ve satıcı arasında eşit bölünür — her biri %2 öder. Ancak taraflar özel yazılı anlaşmayla farklı bir paylaşım düzenleyebilir; örneğin alıcı satıcının payını da üstlenebilir. Bu anlaşma devlet karşısındaki yasal yükümlülüğü değiştirmez; vergi dairesi her iki taraftan da tahsil etme hakkını saklı tutar. Pratikte satıcı payını üstlenen alıcı bunu satış bedeline dahil ederek fiyat müzakeresinde kullanır.