Konut kira getirisi hesaplama

Kira getirisi, bir konuttan elde edilen yıllık kira gelirinin mülkün satın alma fiyatına oranıdır ve yüzde olarak ifade edilir. Yatırımcılar için en temel performans göstergesi olan bu oran, hem mülkün "kendini ne kadar sürede amorti ettiğini" hem de alternatif yatırımlara göre cazibesini ölçer.

Konut almayı ya da almış olmayı değerlendiren herkes için hesaplama gereklidir: amaç kira geliri elde etmekse brüt getirinin yanı sıra net getiriyi (aidat + bakım + GMSİ vergisi düşüldükten sonra) bilmek kritiktir. HesapBuddy hesaplayıcısı, 2026 konut istisnasını ve vergi dilimini otomatik uygulayarak şeffaf bir analiz sunar.

Brüt kira getirisi, yıllık kira / mülk değeri formülüdür ve herhangi bir gider düşülmez. Bu yüzden hızlı karşılaştırmalar için kullanılır ama gerçek kazancı olduğundan yüksek gösterir.

Net kira getirisi ise aidat, bakım-onarım, sigorta, boşluk kaybı ve GMSİ gelir vergisi çıkarıldıktan sonra elde edilen net gelirin mülk değerine oranıdır. Türkiye genelinde brüt %6 olan bir yatırımın net getirisi kolaylıkla %4,5–5'e düşebilir. Yatırım kararı için net getiriyi esas almak, iki farklı mülkü gerçekçi biçimde karşılaştırmanızı sağlar.

Kira çarpanı (gross rent multiplier), mülk fiyatının aylık kiraya bölünmesiyle hesaplanır ve yatırımın brüt kira ile ne kadar sürede kendini amorti ettiğini ay cinsinden gösterir. Formül: Kira çarpanı = Fiyat ÷ Aylık kira.

Türkiye ortalaması 180–220 ay (yaklaşık 15–18 yıl) arasındadır. İstanbul Kadıköy, Beşiktaş gibi merkezi ilçelerde çarpan 250–350 aya çıkabilirken Ankara veya Bursa'nın gelişen semtlerinde 130–160 ay görmek mümkündür. Düşük çarpan = daha hızlı amorti = daha cazip getiri anlamına gelir.

Geri dönüş süresi (payback period), mülk fiyatının yıllık net kira gelirine bölünmesiyle hesaplanır: Geri dönüş = Fiyat ÷ Yıllık net kira. Brüt getiri üzerinden değil, fiili olarak cebe giren net gelir üzerinden hesaplanması önemlidir.

Örneğin 3.000.000 TL'lik konut için yıllık net kira 151.357 TL ise geri dönüş süresi yaklaşık 19,8 yıldır. Giderleri göz ardı eden brüt hesap ise yanıltıcı biçimde 16,7 yıl gösterecektir. HesapBuddy, geri dönüş süresini vergi tercihinize göre otomatik günceller.

Konut kira gelirinden önce 58.000 TL konut istisnası (GVK Madde 21) düşülür. Kalan tutar üzerinden %15 götürü gider (GVK Madde 74) indirilerek vergi matrahı bulunur. Matrah, artan oranlı GVK Madde 103 tarifesine göre vergilendirilir; kira geliri "ücret dışı gelir" sayıldığından ücret gelirinden farklı (daha düşük) eşikler uygulanır.

Örnek: 165.000 TL fiili kira için matrah 107.000 TL × 0,85 = 90.950 TL, vergi 90.950 × %15 = 13.643 TL'dir. Başka geliriniz yoksa ve 1.000.000 TL eşiğini aşmıyorsanız istisna otomatik uygulanır.

Gelir vergisi hesabında maaş, ticari kazanç veya faiz gibi diğer gelirleriniz kira matrahinızın üstüne eklenir; bunun sonucunda kira geliri daha yüksek bir vergi dilimine girebilir. Bu mantığa "dilim stacking" denir.

Örneğin 300.000 TL başka geliriniz varken kira matrahınız 90.950 TL olursa toplam 390.950 TL eder ve kira kısmı %20 dilimde vergilendirilir (13.643 TL yerine 18.190 TL). HesapBuddy, "Diğer yıllık gelirleriniz" seçeneğiyle bu etkiyi otomatik modelleyerek doğru vergi yükünü gösterir.

Götürü gider yöntemi belge gerektirmez ve matrahın %15'ini otomatik olarak indirir. Gerçek gider yöntemi ise aidat, bakım, sigorta, kredi faizi ve amortismanı gerçek tutarlarıyla düşmenize izin verir; yıllık giderleriniz kira gelirinizin %15'ini belirgin biçimde aşıyorsa daha avantajlıdır.

Dikkat: yöntemi seçtikten sonra 2 yıl değiştirilemez. Giderleriniz düşükse götürü yöntemi genellikle tercih edilir. Örneğin fiili gideriniz yalnızca 8.000 TL iken götürü yöntemiyle 16.050 TL indirim yapabilirsiniz — iki kat fark.

GVK Madde 21 uyarınca konut kira geliri istisnası; kira geliri + diğer tüm gelirlerin toplamının 1.000.000 TL'yi aşması halinde tamamen ortadan kalkar. Bu eşik, 2026 GVK Madde 103 tarifesindeki %27 dilimin üst sınırıyla örtüşecek biçimde belirlenmiştir.

Eşiği aşan mükellef, 58.000 TL istisnasız vergi öder; bu durum yıllık ek vergi yükü olarak yaklaşık 8.700 TL (58.000 × %15) veya daha fazlasını ifade edebilir. HesapBuddy bu senaryoda otomatik uyarı gösterir.

Boşluk riski, kiracı çıkışı ile yeni kiracı girişi arasındaki sürede kira geliri elde edilememesini ifade eder. Türkiye'de yeni kiracı bulmak ortalama 1–2 ay sürer; taşınma sezonu dışında bu süre 3 aya kadar uzayabilir.

1 aylık boşluk, yıllık brüt kira gelirinizin %8,3'ünü silecektir. Gerçekçi bir finansal model için beklenen boşluk süresini hesaba katmak zorunludur; aksi hâlde geri dönüş sürenizi yıllarca kısaymış gibi görebilirsiniz. HesapBuddy'de 0–3 ay arasında boşluk süresi seçilerek etki anında izlenebilir.

Kira getirileri Türkiye genelinde büyük farklılıklar gösterir. Talebin yoğun olduğu İstanbul Beşiktaş, Kadıköy, Şişli gibi ilçelerde brüt getiri %3–4,5 düzeyde kalırken Bağcılar, Esenyurt ve Arnavutköy'de %5–7'ye çıkabilmektedir. Ankara ve İzmir'in merkezi semtlerinde %4–6, Bursa, Kocaeli ve Trabzon gibi sanayi şehirlerinde %6–9 görülmektedir.

Yüksek getiri çoğunlukla düşük değer artışı potansiyeliyle birlikte gelir; düşük getirili merkezi konutlar ise uzun vadeli sermaye kazancıyla bu farkı kapayabilir. Yatırım kararında yalnızca kira getirisine değil, değer artışı beklentisine de yer verilmelidir.

2026 yılında 1 yıllık vadeli mevduat yaklaşık %45 brüt nominal faiz sunmaktadır. Buna karşılık kira getirisi %5–8 düzeyindedir; ancak konut ek olarak enflasyonla korunan değer artışı da sağlar. Yüksek enflasyon ortamında bu iki yatırımın reel getirisi birbirine yaklaşabilir ya da tersine dönebilir.

Örneğin enflasyon %60 iken mevduatın reel getirisi negatife dönerken (45% nominal − %60 enflasyon), konutun kira geliri pozitif bir reel katkı sağlayabilir. Karşılaştırmayı doğru yapmak için her iki yatırımın vergi sonrası reel getirisini hesaplamak gerekir.